住み替え① 仲介不動産会社を決める～中古マンションの購入

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またまたお久しぶりです。

住み替えもここ最近になって急に色々決まり、引っ越しの日程も決まりました。

これからまだまだ忙しくなりますが、この1年に経験した事を元に、知ったことや感じたことなどを少しづつまとめて行きたいと思います。

まずは引っ越し先を探した流れ(いくつかの不動産会社との関わり)。

腰の重い私達夫婦

住み替えしないとな～と思い続けても、ずっと腰が重かった私達。
夫の母には『○○家の男はなかなか動かないのよ。あなたが主導しないと。』と言われていました。夫の実家も義母様が突然思い立って購入してきたらしい(;^_^A）。えっ家を？と言う仰天話ですが、義両親の性格を考えるとさもありなん。
もちろん、変化を好まない夫から動き出す事はありませんでした。

休みの日にも外に出たい派の夫にとって、自宅は寝る場所・食事する場所。子供達も精神的な成長がゆっくりだった事もあり、今すぐの必要性も感じていなかったようです。
と言うか、生活の変化に関しての主導権はほぼ私です。

私自身、収納もみんなの居場所も少ない状況にイライラしながらも、受検が終わるまではなかなか動き出す事はできませんでした。
(同時進行で出来ない。)

動き出したきっかけ

そんな中、動き出しのきっかけは、友人たち。物件を見るのが大好きな友人がいて、私が何となく『引っ越ししないとな～』とぼやいていると、ネットで見つけた物件をいくつも送ってくれていました。
その中で1つ問い合わせた物件は、既に売れていました（本当は売れた物件をネットに出したままにする事は違法なのだそうですが。）

問い合わせた先は町に昔からある不動産のお店でした。

1度問い合わせた所、その後何度か物件の紹介はありましたが、元の物件自体お客の釣り広告だったのだろうと不審に思いお断りしました。

交友関係の中に不動産関連の友人が何人かいたため、思いきって相談してみる事に。
はじめのうち(2020年の終わりくらい)は、ちょうど物件が動く時期だった事もあり、いくつか物件を紹介してくれました。
ただ、良いなと思う物件は、こちらが迷う間も無く売れていく事を目の当たりに。問い合わせが2週間も遅れると既に売れてしまっていました。

予算が厳しい

我が家の場合は、ピアノがあり防音移設工事が必要だったため、今のマンションが売却してから次の物件を探す、と言う事に踏み切れませんでした。先に売れてしまっても繋ぎで賃貸に引っ越す事が難しかったからです。
引っ越し先の目途が立ってから、売却を目指すので、最終的に不動産会社に買い取ってもらう事を前提に予算を組むと、全く物件が見つかりませんでした。
一番高く今のマンションを売るのは、会社の買取りではなく、そのまま広告を出して一般の買主さんに買って頂くことです。

想像以上に物件価格が上昇

この1年半もの間、私達の住む地域の物件価格は、不動産関連の友人も予想を超えたレベルで上昇していたようでした。
継続して情報を見ていくうちに、同じような条件の物件であっても、値段がどんどん上がっているのが分かりました。

仲介不動産を変えてみる

知人にお願いしていましたが、ほぼ善意であった事もあり、このままお任せしづつけるのも悪いと思いました。何より、自分たちの希望通りには運ばないと思いました。
そこで、まずはネットで複数の会社に売却価格の査定を依頼出来る、と言うサイトで入力してみました。

すると、2件の会社が電話をかけてきました。

2件の不動産会社の営業さんと会う

真っ先に電話をかけてきたA社の営業さんは、電話で淀みなく話すような感じではありませんでした。とりあえず夫もいる日時を予約して電話を切ります。
次にかけてきたB社の営業さんは、かなり電話慣れした感じの方でした。
その日に来れる、と言う事だったので、即日来て話をする事に。

B 社の営業さん

割と知名度の高いB社の営業さんは、話慣れている感じでした。引っ越し先物件選びよりも自宅売却の方を強調していました。今思えば、既に私達の地域で物件自体品薄だったので、何より立地の良い物件が欲しかったようでした。
まず、このマンションがいくらで売れるのか？に対しての返答は、我が家で想定しているよりも遥かに高い額。
そして、引っ越し先物件に関しては、『営業所に立ち寄って頂ければ、たくさん紹介致します。いつでもいらしてくださいね。』と言う事でした。

Ａ社の営業さん

A社については、名前を聞いてもピンとは来ませんでした。ただ、CMの話をされると、確かに覚えはありました。
話し方は一生懸命な感じ。若いと言うのもあり、勢いも少し感じました。また、子供が好きなのか、娘の事もしきりに気にかけてくれました。
売却に関しての額は、想定内の高め。ただ、私達としてはあまり早く売れては困る、と言う事もあり、その額からさらに100万乗せた額を提案(B社が提案した予算の少し下くらい)。
さらに引っ越し先物件に関しては、既にいくつか持ってきてくれて、更に戸建てであればどのくらい予算は上げられるのか？と言うような話もありました。

不動産会社を決める(専属専任媒介契約)

より高い額を提示したB社にもひかれました。
夫は直接話したからか、A社で良いんじゃないかと話し、私の方も現実的な売却額と早速引っ越し先の情報も持ってきてくれた動きの早いA社に決める事に。

※夫は候補をいくつもあげる前に決めるタイプです。

媒介契約にはいくつかあるようで、私達は勧められるままに専属専任媒介契約を結びました。
後から不動産関係の友人(前述のお願いしていた知人とは別)に聞けば、【専属専任媒介】をしちゃったか～と苦笑い。

うちのあたりのどんどん物件が売れているような地域では、広告をそこまで頑張らなくても問い合わせが入るため、一般媒介でも充分だったとのこと。

それぞれの媒介契約の違い

①専属専任媒介…仲介に関わる売り主と買い主の手数料はどんな場合でも仲介会社1社に支払われる。担当者は5日以内のレインズ(指定流通機構)への登録。毎週の業務報告書が義務になる。
②専任媒介 … 自分が探して来た買主以外は手数料が仲介会社1社に支払われる。担当者は7日以内のレインズへの登録。2週に1回の業務報告書が義務になる。 
③一般媒介 … 複数の仲介会社と契約でき、仲介成立の会社に手数料が支払われる。レインズ登録は義務付けられていない。

専任媒介契約は2021.10月末(契約期間は最大3か月)

Ａ社の担当Ｔさんは媒介契約を結んですぐから、どんどん物件を持ってきてくれました。まずは引っ越し先が見つからない事には売却に前向きになれない、と言う私の意向があったからです。
ですので、売却にはそこまで力は入れず、問い合わせがあったら対応する感じでした。

私達が住居中の物件を内見すると、皆さんとても綺麗にしてらしてびっくりしました。
自分が部屋を見せる事に不安になっていると『皆さん人に見せるとなると、かなり頑張ってきれいにされるんですよ。正直びっくりするくらいです。』と言ってましたが、正にその通りでした。

良い物件はどんどん売れてしまう

売却の値段も自分の想定よりは高いだろうと考えて、購入の予算も今までの想定よりも上げてはいました。
それでも、丁度良い値段と条件の物件は、迷う暇も無く売れていきます。
今の住まいを売ることよりも、引っ越し先の物件を、見付ける事への不安の方が高くなっていきました。

Ｔさんは毎朝レインズを確認して、webに出回る前の新着物件のチェックなどもしていました。

物件との出会い

決まるまでの間の約一年間て、見ないうちに売れてしまった物件は2つ。  実際見た物件は7つ。

検討中に売れてしまった物件2つ。実際に見た物件のうち、今でも残っているのは1つ。※こちらはリフォームして、今現在値を1千万上げて広告されています。

物件はいくつも見た方が良い、と言います。買う気にならない物件を見るのを初めは迷っていましたが、段々と、とにかく少し条件から外れていても、見るようになっていきました。そうすると、今までの条件の中で、最優先すべきものも見えて来ました。

そんな時に、『出たばかりで条件に合う物件があります。』と言うので、想定よりも遠いですが見に行く予約をしました。

また、該当物件を見に行く前日に『学区内に新しい物件が出た』と言うことで、同時に見る事に。

同時に見た1軒目

駅近(学区内)の80超。駅徒歩3分以内の好立地。1階なので日当たりは良くない。間取りは少し古めで、特に台所の作りが古く、食洗器が壊れていたり、冷蔵庫スペースが固定されていたり、そして予算よりもかなり高め。そして一番気になったのは、部屋中に芳香剤の臭いがした事。

立地は抜群でしたが、住むことを考えると即決には至りませんでした。

決めた2軒目

入った時に目についたのは、壁いっぱいの落書き！どうやら小さいお子様が居た様子。こんなに広いのに、どんな事情で引っ越されたのだろう、と想像しました（後から予想外の事情を売り主様から聞きましたが　笑）。

でも、それよりも何よりも目を惹いたのは眺望の良さ。窓が各部屋にあって、リビングは東南向きで明るく見晴らしが良く、あちこち汚れてはいましたが、古さを感じさせない間取り。
何より娘がこの部屋をとても気に入ってしまいました。

決め手は

広さ　間取り・眺望です。

我が家にとっての最優先事項は、広さそして子供達が通える範囲。通える通えないは、子供の頑張りに任せる所もあります。
結果隣の学区にはなりますが、目の前がバス停(娘の小学校にバスでも通える)、そして、遠くはなるが(徒歩15分くらい)、歩く際も通学路に見通しの悪い道はほぼ無い、と言うマンションでした。

眺望や明るさは、やはり重要。それほど高層階の部屋では無いけど、少し高台にあって目の前に遮るものが無く、富士山も見えました。
広さに関しては、今の学区内で仮に予算より1千万以上上げたとしてもひっかからず。少し遠い一軒家も含めて、条件に合致する物件は他には見つかりませんでした。

物件を見る前に想定した条件

・子供達の学区内(徒歩10分以内)
・広さ70平米超え(広ければ望ましいが)。
・4ＬＤＫor広めのリビングありの3ＬＤＫ(防音室設置出来る広さがあれば)
※広いリビングのある物件は築年数が古いものがほとんど。新しい物件は狭くても部屋数を多くしているそうです。
・一軒家でもＯＫ
・マンションなら管理費・修繕積立金の額が大きすぎないこと
・共用スペースが広すぎないこと

・今のマンションより古くない

結果

・子供達が学校に歩いて15～20分圏内
・駅まで行くバス停が目の前
・85平米超え  4ＬＤＫ　(防音室設置と子供達の個室を作るために部屋数は必須でした)
・日当たりや眺望、自分の足の事を考えた上でマンションに
・気になる臭いは無し(臭いはリフォームでもなかなか消えないそうです)
・管理費・修繕積立金は今より安く
・共用スペースはそこまで無い
・築年数は今のマンション+4年(耐震基準が改訂されて以降)

購入物件は、少し指値(値下げ交渉)はいれられましたが、それでも当初予算から1千万近く上昇しました。

引っ越し先を決めるのに、イチから作る注文住宅とは違って、中古のマンションですので、とにかく沢山見ることは大切だったなと実感しました。

マンション売却についてもそのうちお話しようと思います。

本日も最後までお読み頂き、有難うございます！